次世代クオリティの
モデル街区※1にふさわしい、
コミュニティを育む
美しくて優しいまちなみです。
東郷セントラル開発の
モデル街区にふさわしいまちなみ。
それは、どのような姿であるべきか？
「持続可能」「低炭素」「多世代への配慮」
という
東郷セントラル開発の理念と連携しながら、
本分譲地がめざしたのは、
「コミュニティを育む
美しくて優しいまちなみ」です。
＜3つの計画コンセプト＞
次世代クオリティの
モデル街区※1をめざして。
東郷町が都市計画マスタープランで描く将来都市像や、
エコまちづくり計画の基本方針と連携しながら、
本分譲地では街区形成における3つの計画コンセプトを定めました。
「安心・安全に住めるまち」「自然環境と共生できるまち」「近隣コミュニティのあるまち」
これらを実現するための様々な具体的手法を取り入れることによって、
次世代クオリティのモデル街区をめざしています。
＜街区計画＞
コミュニティを育む、
美しくて優しいまちなみ。
まちの顔となるメインゲートはゲートツリーと豊富な植栽で美しく整備。
自動車の入口はサブゲートと合わせて3ヶ所のみとすることで、
通過交通を極力避ける構造になっています。
メインストリートと区画ストリートは、歩行者優先のボンエルフ道路を採用。
また、歩行者専用道路やベンチコーナーを多く配置することで、
住環境を向上させ、コミュニティを育み、
「歩いて暮らせるまちづくり」にも寄与しています。
共用空間（コモン）となる
歩行者優先の道路環境
「ボンエルフ道路」
ボンエルフ道路とは、様々な工夫によって歩行者優先の環境を実現する道路のこと。
メインストリートをあえて中心からずらした北側に屈曲させながら配置し、区画ストリートをゆるやかな曲線の形状を描く設計にしました。さらに、景観木やイメージハンプ（化粧舗装）を随所に配置することで、自動車の通行速度を緩和すると同時に、風景の変化を演出して美しい景観を創出します。そうすることで、このまちに歩行者優先の環境が生まれ、道が「共有空間（コモン）」となり、子どもたちの遊び場やコミュニケーションの場にもなるのです。
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歩いて暮らせて、
コミュニケーションが生まれる
「歩行者専用道路」＆「ベンチコーナー」
歩行者専用道路を多く設けることにより、周辺の商業施設や公園などへスムーズ・安全に歩いて行き来できるようになります。東郷セントラル開発の理念である「歩いて暮らせるまちづくり」と連携した設計です。また、街区分けの役割も果たしており、住居密集を避ける効果が生まれて住環境が向上します。
さらに、歩行者専用道路の両端4ヶ所にあるゴミ集積所スペースは、ベンチや景観木を配置しながら「ベンチコーナー」として有効活用。歩行者ネットワークにちょっとした公園のようなスペースを付随させることで、日常的な交流が生まれるコミュニケーションの場にもなります。
電柱の設置位置を工夫した
美しいまちなみデザイン
分譲地内の電柱は、建物の裏側となる歩行者専用道路を中心に設置しています。そうすることで、建物正面からは電柱・電線類が見えにくくなり、美しくて開放感のあるまちなみ景観が生まれます。
＜建築協定＞
いつまでも美しく
住み継がれるまちなみ。
建物の配置・形状・色彩、駐車場・生け垣・樹木の配置など、
住宅や外構に関する様々なルールを設けた「建築協定」を策定します。
これにより全体としての調和を奏でるまちなみが形成され、
それがいつまでも美しく住み継がれていくことをめざしています。
まち全体が「共有空間（コモン）」である、という意識のもとに
大切に紡いでいくことで、住むほどに深まる愛着と誇りが生まれます。
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INTERVIEW
本分譲地がめざしているのは、愛着と誇りを深めながら世代を超えて住み継がれていくまち。
そのまちなみづくりについて、マスターアーキテクトに携わった二瓶正史氏にお話を伺った。
有限会社アーバンセクション
代表取締役/二瓶 正史氏
造成計画・建築計画・外構計画の
三位一体でうまれる“よいまちなみ”
“よいまちなみ”とは、
どのようなものだとお考えでしょうか？
造成計画・建築計画・外構計画のうち、ひとつでも欠いてしまうと、“よいまちなみ”にはならないと考えています。例えばどれだけ優れた造成計画を立てても、それぞれの建物に統一感がなければ“よいまちなみ”にはなりません。建物ひとつひとつに個性があっても、まち全体としての個性はなくなってしまうのです。
外構計画についても同じことが言えます。「住環境のよさ」や「まちなみの価値」は、一軒の住居だけでは生み出せません。個が集まったうえで、それぞれが「全体のなかの個」という意識を持つことで“よいまちなみ”となるのです。
過去分譲済みのまちなみ
画像提供/アーバンセクション
さらに個の部分に関して言うと、門灯の設置を協定化し、明かりを統一することで個の明かりから「まちの明かり」になります。植栽についても好きな樹木を好きなところに配置するだけでは並木になりませんが、全体を考えて配置することで緑の美しいネットワークが生まれます。
このようにまち全体の方向性を考えて進められることが、造成計画・建築計画・外構計画の三位一体による強みだと考えています。
過去分譲済みのまちなみ
画像提供/アーバンセクション
本分譲地では建築協定を設けていますね。
“よいまちなみ”を生み出すうえで、
建築協定はどのような意味を成すものでしょうか？
“よいまちなみ”をつくり、それを維持していくうえで、建築協定は大切なものだと考えています。実際にアメリカなどでは、不動産価値が担保されるという理由から、優良な住宅地ほど協定が充実しています。一方で、日本では建築協定が肯定的に捉えられないケースもあるのが現状です。
取材の様子
ルールによる全体の統一感、連続性、整った美しい景観が維持されることで、結果的として不動産価値を維持することにもつながります。アメリカでは住宅所有者組合（Home Owners Association）が維持・管理していますが、それに倣い、ここでも管理組合を立ち上げようと考えています。
コミュニティを生み出す、
「歩いて暮らせる」まちづくり
造成計画・建築計画・外構計画の
三位一体によるまちづくり。
実際に暮らしはじめてから実感する
具体的なよさを教えてください。
まずは、“歩いて暮らせるまち”であることです。歩行者専用道路を通って商業施設、公園、そして幼稚園に行けるようにデザインしています。街区によっては、勝手口から庭木戸を抜けてベンチコーナー（ゴミ集積所）に行け、そこにはベンチが設置されていることから住民同士のコミュニティの場にもなります。自動車も通らないので、子どもにとっては格好の遊び場かもしれません。
歩行者専用道路はインターロッキング舗装にし、車道と明確に区別しています。また、道路をあえてゆるやかな曲線状に構成することなどで、自動車の通行速度を抑えるボンエルフ道路として設計しました。さらに歩行者がいるという注意喚起の役割を果たすイメージハンプ（化粧舗装）も施しています。
過去分譲済みのまちなみ
画像提供/アーバンセクション
また、建物の正面から電柱が見えづらくなるよう、電柱の設置位置なども工夫しています。ですから実際にこれから家が建ち並んでいくと、まるで電柱・電線を地中埋設しているように見えるかもしれませんね。電柱・電線の位置によって、まちのイメージが大きく変わってしまうのと同様に、外構計画もしっかりと進めなければ、画竜点睛を欠くものになってしまいます。
繰り返しになりますが、“よいまちなみ”というのは造成計画・建築計画・外構計画の三位一体によって生まれます。こうして生まれたまちなみが、住人のまちに対する愛着を高め、結果として長きにわたり住み継がれるまちになるのです。
インタビュー取材：2025年3月
＜Profile＞
二瓶正史氏
1955年東京生まれ。1979年法政大学卒業。1982年東京都立大学修士課程修了。1997年まで有限会社宮脇壇建築研究室勤務。1997年有限会社アーバンセクション設立代表取締役。
工学修士（都市形成史）、一級建築士、管理建築士
住宅生産振興財団まちなみ大学講師、国土交通大学校講師、首都大学東京非常勤講師、法政大学兼任講師を歴任。
世田谷区建築協定コンサルタント、千代田区地区景観形成ガイドプラン検討委員、国土交通省「まちづくり月間」住まいのまちなみ景観委員会委員を務める。
著書は「東京の町を読む」（共著）、「街並を創る」（共著）、「コモンで街をつくる」。
COLUMN
戸建住宅地における住民主体の維持管理について
プレイスメイキング研究所の温井達也氏にお聞きしました。
住宅所有者組合（管理組合）の活動イメージ：樹木管理の勉強会
画像提供/プレイスメイキング研究所
まちの価値を維持する
「住宅所有者組合（管理組合）」。
ヒューマンスケールの
「まち」を育てる仕組みとは？
近年、景観の美しさや共有施設の管理状態が良い、まち（戸建て住宅地）は資産価値として、高く評価される傾向があります。海外ではホーム・オーナーズ・アソシエイション（HOA）と言われ、住宅地の資産価値を守るために所有者組織の設立が義務付けられている州もあります。
日本でも、マンションでは管理組合が浸透していますが、最新の戸建て住宅地でも、住宅所有者組合（管理組合）を設立して運営する事で共有施設の維持管理や、外部の専門家へ業務を委託することが可能となります。住宅所有者組合（管理組合）は、住宅を所有する全員に加入いただく組織です。
住宅所有者組合（管理組合）の活動イメージ：
共有施設の維持管理（業務委託）
画像提供/プレイスメイキング研究所
全員が加入する組織がある事で、理事会や総会を通じて、住宅所有者が話し合い、知恵を出し合うことができます。管理組合規約により、共有施設の補修や改善、維持管理に必要な費用（管理組合費）を平等に負担する仕組みが整っています。全員が加入する組織があるので、不公平感の少ないまちとして育ち、まち全体での方針やルールを住宅所有者組合（管理組合）で決定できる事が特徴です。
住宅所有者組合（管理組合）の活動イメージ：
理事会での方針決めの様子
画像提供/プレイスメイキング研究所
この仕組みをヒューマンスケールの「まち」育てと呼んでいます。東郷セントラル地区をリードするモデル街区にふさわしい「まち」を大切に育んでいくために、本分譲地でも「住宅所有者組合（管理組合）」の仕組みを導入しています。
株式会社
プレイスメイキング研究所
代表取締役/温井達也氏
取材協力（2025年3月）